سه مرحله از روند های بازار

راهنمای جامع نوشتن برنامه فروش

طراحی برنامه فروش، یک عملکرد کلیدی در فرآیند مدیریت فروش است. برای افزایش فروش یک کسب و کار اصول و تکنیک های برنامه ریزی فروش باید مورد توجه قرار بگیرند که در ادامه مطلب، به تفصیل شرح داده شده است بهمراه دانلود نمونه فایل برنامه فروش که بصورت pdf قرار داده شده است.

برنامه ریزی فروش چیست؟

فرایند برنامه ریزی فروش روشی مؤثر است که شامل پیش بینی فروش، مدیریت درخواست، تعیین اهداف فروش مبتنی بر سود و مراحل اجرای مکتوب یک برنامه ریزی افزایش فروش است. برنامه ریزی فروش و بازاریابی، فرایند سازماندهی فعالیت هایی هستند که برای دستیابی به اهداف کسب و کار الزامی است. برنامه فروش شامل یک سند استراتژیک است که اهداف کسب و کار و منابع مختلف را شناسایی و تعیین می کند.

اهمیت برنامه ریزی فروش

• مجموعه ای از اهداف فروش را برای کسب و کار خود تعریف کنید.
• استراتژی های فروشی را انتخاب کنید که متناسب با بازار هدف شما باشد.
• تاکتیک های فروش را برای تیم فروش خود مشخص کنید.
• تیم فروش خود را فعال و پر انگیزه کرده و بر روی فعالیت های تیم متمرکز باشید.
• مراحل دستیابی به اهداف تیم فروش را تعیین و بودجه لازم را مشخص کنید.
• اهداف فروش خود را به طور دوره ای مرور کنید و رویکردهای خود را برای فروش بهبود ببخشید.

چرا داشتن برنامه فروش به افزایش فروش منجر ‌می‌شود؟

با داشتن برنامه فروش، شما و مشتریان و در حالت کلی تما‌می‌ افرادی که به نوعی در فرایند خرید مشارکت دارند از انجام درست و به موقع فرایند معامله اطمینان پیدا خواهند کرد. همچنین هرچه کاری بزرگ‌تر باشد احتمال اشتباه انجام دادن آن نیز بیشتر ‌می‌شود. با کمک برنامه فروش فرایند فروش به اجزای کوچک‌تر و قابل کنترل‌تری تبدیل ‌می‌شود. در نتیجه امکان رخداد خطا در آن نیز به حداقل خواهد رسید و فرایند فروش به بهترین شکل مدیریت خواهد شد.

برخی مواقع معرفی کالا‌های جدید و یا فروش کالا‌های همیشگی یک مجموعه برای برخی از افراد به چالشی بزرگ تبدیل ‌می‌شود. تا این حد که گروهی از افراد ترجیح ‌می‌دهند که چنین اقدام بزرگی را انجام ندهند. اما با داشتن برنامه فروش ابزاری جهت مدیریت این شرایط در اختیار فروشندگان قرار خواهد گرفت.

برنامه فروش به منزله چشم اندازی از سرمایه گذاری به شمار ‌می‌رود. با داشتن این چشم انداز افراد تمایل بیشتری برای حرکت رو به جلو دارند و از انفعال دست بر‌می‌دارند. فروشندگان ‌می‌توانند با کمک برنامه فروش محصول خود را به بهترین شکل عرضه کنند و فعالیت فروش را سرعت ببخشند. این کار به افزایش فروش مجموعه منجر خواهد شد.

از طرف دیگر، با داشتن برنامه‌ فروش نقاط ضعف موجود در فرایند فروش به خوبی شناسایی خواهند شد. با شناسایی نقطه ضعف‌ها ‌می‌توان جهت برطرف کردن آن‌ها اقدام کرد. این سیکل که به صورت تکرار شونده انجام ‌می‌شود باعث بهبود مستمر برنامه فروش ‌می‌شود. در نتیجه با داشتن برنامه فروش بهبود یافته ‌می‌توان از افزایش فروش لذت برد.

نکته قابل توجه در این مورد اهداف و چشم انداز‌هایی است که هر مجموعه سه مرحله از روند های بازار برای خود در نظر گرفته است. لازم است تا در کنار بهبود ویژگی‌های کالا، افزایش ارزش و کاربری برنامه فروش مجموعه را نیز در نظر گرفت. لازم است تا ضعف‌های برنامه فروش شناخته شود و با افراد کارشناس در خصوص برطرف کردن آن‌ها مشورت شود.

در چه زمانی لازم است تا به طراحی برنامه فروش پرداخته شود؟

هر زمانی که مجموعه شما به تعریف فرایند فروش ‌می‌پردازد لازم است تا برنامه فروش متناسب با آن را نیز طراحی کند. این برنامه باید شامل تما‌می‌ اقلا‌می‌ باشد که برای فروش در نظر گرفته‌اید و از طرف دیگر، دامنه فعالیت‌های لازم جهت فروش را نیز بیان کند. برای طراحی برنامه فروش طرح سوال آیا قبلا مشتریان من این محصول را خریداری کرده‌اند به شما کمک زیادی خواهد کرد.

این سوال به شما بسیار کمک خواهد کرد. در صورتی که جواب آن خیر باشد لازم است تا برنامه فروش ما نحوه‌ خرید را بیان کند. برنامه فروش باید شامل نحوه انجام دادن خرید باشد. از طرف دیگر، لازم است تا مشتریان را متقاعد کنید که محصول شما بهترین گزینه جهت پاسخگویی به نیاز آن‌ها است. معرفی چندین پروژه مشابه به مشتریان معمولا به افزایش فروش مجموعه منجر خواهد شد.

در حالتی که مشتری شما از قبل با مجموعه شما آشنا باشد دیگر نیازی به طراحی برنامه فروش به صورت مفصل نیست. در این حالت مشتریان شما را ‌می‌شناسند و ‌می‌دانند که جهت خرید لازم است با چه افرادی مشارکت کنند. از طرف دیگر، آن‌ها با روند معامله نیز آشنا هستند. نکته قابل توجه در این خصوص آن است که مشتریان شما به تخصصتان نیاز دارند و این همان نکته مهمی است که لازم است در طراحی برنامه فروش در نظر گرفته شود.

در مواقعی که در چرخه فروش به مشکل خوردید ‌می‌توانید نتیجه بگیرید که لازم است برنامه فروش شما بهبود پیدا کند. در برخی از موارد شما با مشتریانی صحبت ‌می‌کنید که به محصول شما نیاز دارند اما به دلایلی از خرید محصول اجتناب ‌می‌کنند و یا فرایند خرید را طولانی و زمانبر ‌می‌کنند. در اینجا لازم است تا به برنامه فروش نگاه دوباره انداخت و نقاط ضعف موجود در آن را برطرف کرد. به این ترتیب از اتلاف وقت جلوگیری ‌می‌شود.

مراحل برنامه ریزی فروش

فرایند برنامه ریزی فروش شامل 10 مرحله اصلی است، که به شرح زیر می باشد:

۱. مشخص کردن هدف و چشم انداز کسب و کار

برنامه ریزی تیم فروش خود را با در نظر داشتن اهداف و چشم انداز کسب و کار خود شروع کنید. تاریخچه مختصری از کسب و کار خود بنویسید، با در نظر گرفتن این هدف کلی، در مراحل بعدی و طراحی جزئیات برنامه فروش از مسیر منحرف نخواهید شد.

۲. تیم فروش خود را تعیین کنید

ساختار تیم فروش خود را مشخص کنید و سپس توضیح دهید که چه کسانی در تیم فروش شما حضور دارند و نقش آنها چیست. شاید شما مسئولیت مدیریت 5 کارشناس فروش را بر عهده دارید یا با متخصصان فروش حرفه ای همکاری می کنید.

اگر قصد ایجاد تغییر و افزودن تعداد کارمندان، ارتقاء شغلی و یا زمان بندی شروع فعالیت آن ها را دارید، همه این موارد را در برنامه فروش درج کنید.

۳. آشنایی با بازار هدف کسب و کارتان

صرف نظر از اینکه اولین یا پانزدهمین تدوین برنامه فروش را برای کسب و کار خود انجام می دهید، شما باید با اطلاعات دموگرافیک بازار هدف خود آشنایی داشته باشید. بهترین مشتری های شما چگونه هستند؟ آیا همه آنها یک کسب و کار یکسان دارند؟ اندازه سازمان آن ها مشابه است؟ مشکلات و چالش های یکسانی دارند؟

در نظر داشته باشید که ممکن است محصولات و خدمات مختلف خریداران مختلفی داشته باشد.

این بخش از برنامه فروش شما می تواند با گذشت زمان به طرز چشمگیری با تحولات در راه حل و استراتژی های کسب و کار شما و یافتن بازار مناسب تغییر کند. در مراحل ابتدایی کسب و کار، هنگامی که محصول شما جدید و همچنین قیمت های محصولات و خدمات پایین تر بود، فروش موفقی را به استارتاپ ها داشته اید. اکنون که محصول و خدمات از ثبات بیشتری برخوردار هستند و قیمتشان نیز بالاتر است، احتمالا بازارهای میانی برای کسب و کار شما مناسبتر می باشند. به همین دلیل مهم است که به طور مداوم بازار هدف خود را مرور و به روز کنید.

۴. توصیف ابزار، نرم افزارها و منابع

همچنین باید توصیفی از منابع خود داشته باشید. قصد استفاده از کدام نرم افزار را دارید؟ آیا بودجه ای برای ایجاد کمپین های فروش و بازاریابی در نظر گرفته اید؟ آیا برنامه ای برای استفاده از نرم افزار سی آر ام دارید؟

در این مرحله از طراحی برنامه ریزی فروش محصول، مشخص می کنید که کارشناسان فروش شما از چه ابزارهایی می توانند برای موفقیت در فعالیت های خود استفاده کنند. (به عنوان مثال، آموزش، مستند سازی، سه مرحله از روند های بازار ابزارهای فعال سازی فروش و غیره).

۵. موقعیت یابی کسب و کار و شناسایی رقبا

یکی از مراحل مهم و اساسی در طراحی برنامه فروش، شناسایی رقیبان می باشد. مقایسه ای از محصولات خود با محصولات شرکت رقیب را فراهم کنید و نقاط قوت آن ها را مشخص کنید و برعکس. همچنین مشخص کنید قیمت گذاری خدمات و محصولات آن ها در مقابل محصولات شما چگونه است.

همچنین باید در مورد ترند های بازار آشنایی کامل داشته باشید. اگر یک کسب و کار SaaS، هستید، باید توجه داشته باشید که محبوبیت نرم افزارهای تخصصی افزایش می یابد. اگر خدمات تبلیغاتی ارائه می دهید در نظر داشته باشید که تبلیغات برنامه نویسی موبایل فعالیتی رو به رشد است. سعی کنید پیش بینی کنید که چگونه این تغییرات بر کسب و کار شما تأثیر می گذارند.

سه مرحله از روند های بازار

دیدگاه خود را بنویسید

ممنونم خیلی عالی 

ممنون از توجه شما

یو اس جی

روبوفارکس

ارانته

آمارکتس

آلپاری

اچ وای سی ام

کوکوین

کوینکس

نوبیتکس

بینگ ایکس

اکسیر

والکس

«ایران بروکر» به معامله‌گران محترم کمک می‌کند بتوانند توانایی‌های معاملاتی خود را ارتقا دهند و پس از بررسی و مقایسه انتخاب‌ صحیحی در رابطه با سرمایه‌گذاری داشته باشند و بتوانند بستر مناسبی را برای معاملات خود انتخاب نمایند.

ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید:

معامله در بازارهای مالی دارای ریسک بسیار بالایی است. اکثر افراد در بازارهای مالی سرمایه‌ی خود را از دست می‌دهند. مسئولیت سود و ضرر هرکس با خود اوست. ما هیچ صرافی یا بروکری را تأیید کامل نمی‌کنیم. تمامی کارگزاری‌ها اشکالات و نواقصی دارند. مراقب سرمایه‌ی خود باشید.

این وبسایت در راستای قوانین جمهوری اسلامی ایران فعالیت می‌کند.

سلب مسئولیت: کلیه مطالب، مقالات، آموزش‌ها، تحلیل‌های ارائه شده در وبسایت “ایران بروکر” متضمن هیچ پیشنهاد معاملاتی‌ای نیست و صرفا جنبه‌ی مطالعاتی و اطلاع‌رسانی دارد. این وبسایت نسبت به ضرر و زیان احتمالی افراد هیچگونه مسئولیتی را نمی‌پذیرد. افراد باید نسبت به ریسک‌های ذاتی بازارهای مالی آگاهی داشته باشند و قبل از اقدام به هرگونه سرمایه‌گذاری مطمئن شوند که تجربه و دانش کافی را دارند. بیشتر بخوانید

© انتشار و کپی‌برداری از مطالب سایت بدون ذکر منبع و لینک‌دهی ممنوع است. کلیه مطالب منتشر شده در وبسایت متعلق به “ایران بروکر” است.

مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازه کافی آدم را خسته می‌کند.اما با یافتن خانه ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن ملک است. مبایعه‌نامه ، بنچاق ، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد مواردی است که ممکن است با آن مواجه شوید.

به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.

در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

• فروشنده: می‌خواهد ملک یا سه مرحله از روند های بازار خانه را بفروشد.
• خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان می‌کنیم تا به ‌راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.

مراحل معامله ملک

معامله ملک در ایران سه مرحله دارد.

در همین رابطه بخوانید:

مرحله اول: توافق

مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.

حدود 100 سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.

درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.

ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.

در همین رابطه بخوانید:

در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟

در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

• مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
• مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
• زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

• درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.

برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

• گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.

وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

• منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را سه مرحله از روند های بازار می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.

ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به ‌طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.

مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.

برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.

صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.

مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. پس این مرحله‌ای که دفتر اسناد انجام می‌دهد بسیار مهم است.

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و سند زدن خانه طی می‌کند:

• شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

• دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
• بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.

اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد.

اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟

• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
• فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
• دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
• هزینه دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین 200 هزارتومان تا دو میلیون است.

تفاوت سندهای قدیم و جدید

در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند.

اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.

سه دلیل برای پایان روند خرسی بازار ارز دیجیتال

مجموعه ای از شاخص های فنی نشان می‌دهد که قیمت بیت‌کوین در حال پایان دادن به چرخه نزولی خود است. بیت کوین (BTC) در 20 سپتامبر، یک روز پس از سقوط به پایین‎‌ترین سطح خود در سه ماه گذشته رسید و توانست قیمت خود را بالاتر از 19 هزار دلار تثبیت کند.

بیت کوین با قیمت 20 هزار دلار دست و پنجه نرم می کند

در نمودار روزانه، قیمت بیت کوین از 18255 دلار به 19650 دلار افزایش یافت. این افزایش 7.5 درصدی قیمت، مشابه روندهای بازگشتی در بازار سهام است. این صعود، حاکی از آن است که سرمایه‌گذاران با اخبار فاندامنتال مربوط به افزایش نرخ بهره کنار آمده‌اند.

رودی تاکالا، مدیر اجرایی و سردبیر سابق فاکس‌نیوز به معامله‌گران ارزهای دیجیتال هشدار می‌دهد که به دلیل بدتر شدن شرایط اقتصادی در سطح جهان، خود را برای «دوران تاریک تر» آماده کنند.

از سوی دیگر، برخی از تحلیلگران بر این باورند که بیت کوین در زمان های مشابه همواره یک بازگشت صعودی خیره کننده داشته است. بیایید نگاهی دقیق تر به سه چشم انداز خوش بینانه بازار بیندازیم.

بیت کوین کندل چکش صعودی زد

کندل 20 سپتامبر بیت کوین یک چکش صعودی است که نشان دهنده تضعیف حرکت نزولی است. یک کندل چکشی صعودی زمانی شکل می‌گیرد که دارایی به میزان قابل‌توجهی از سقوط کند و خریداران بتوانند این ریزش را جبران کنند. با بررسی روند بیت کوین و دیدن یک کندل نمی توان با قطعیت گفت که روند نزولی رو به پایان است ولی این کندل بعد از خبر افزایش نرخ بهره نشان از روزهای پایانی روند نزولی است.

کف چرخه پی یا Pi-cycle Bottom

یکی دیگر از سیگنال‌های فنی که پیش‌بینی می‌کند بیت‌کوین به شدت رشد کند، کف چرخه پی است. با بررسی دو اندیکاتور EMA 150 و SMA 471 روزانه، می توان متوجه شد که چرخه نزولی بیت کوین به پایان خود نزدیک می شود. با بررسی کامل نمودار می توان دریافت که تقاطع صعودی بین دو میانگین متحرک ایجاد شده است.

در تصویر مشاهده می‌کنید که بعد از هرتقاطع، یک روند صعودی شروع به حرکت کرده است.

چرخه وایکوف

Aurelien Ohayon، مدیر عامل شرکت استراتژی سرمایه گذاری XOR Strategy، پیش بینی می کند بیت کوین تا اوایل سال 2023 به 45000 دلار برسد، با این استدلال که قیمت بیت کوین از الگوی محبوب چرخه Wyckoff پیروی کرده است.

چرخه وایکوف چهار مرحله دارد: تجمیع، صعود، توزیع و نزول. پس از مرحله چهارم (نزول)، چرخه با مرحله انباشت تکرار می شود، که همانطور که اوهایون اشاره می کند. بیت کوین در حال حاضر در مرحله تجمیع قبل از صعود است که می تواند روند صعودی در پیش داشته باشد.

این خبر صرفا بیان نظر کارشناسان بازار است و نباید به عنوان یک سیگنال صعودی در نظر بگیرید.

تئوری داو (Dow Theory)

تئوری داو (به انگلیسی Dow Theory) یک چارچوب و یک سری مفاهیم در تحلیل تکنیکال است که از نوشته‌های چارلز داو در مورد تئوری‌های بازار برگرفته شده است.

«چارلز» داو موسس و ویرایشگر «وال‌استریت ژورنال» و یکی از بنیانگذاران Dow Jones & Company بود.

او به عنوان بخشی از شرکت کمک کرد که اولین شاخص سهام بورس با نام شاخص حمل و نقل Dow Jones (DJT) را بسازند و بعد از آن نیز شاخص دیگری با نام میانگین صنعتی Dow Jones (DJIA) را تولید کردند.

داو هرگز تئوری‌های خود را به صورت نوشته درنیاورد و هرگز از آن‌ها به عنوان تئوری یاد نکرد؛ اما بسیاری از افراد از سرمقاله‌های او در وال استریت‌ ژورنال بهره بردند.

بعد از مرگ او یکی از دیگر نویسندگان وال استریت ژورنال با نام «ویلیام همیلتون» افکار و مقاله‌های او را در کنار هم جمع‌آوری کرده و چیزی را به وجود آورد که امروزه با نام «تئوری داو» میشناسیم.

در این مقاله از بورسینس ما به معرفی تئوری داو و صحبت در مورد مراحل و انواع مختلف روندهای بازار بر طبق کارهای «داو» می‌‌پردازیم.

در ضمن گفتن این نکته در ابتدای مقاله ضروری است که تئوری‌های داو، درست مانند هر فرضیه و نظریه دیگری، مصون از خطا نبوده و قابل دست‌کاری و تفسیر است.

اصول اولیه تئوری داو

این اصول سه مرحله از روند های بازار بسیار هم سو و هم راستای فرضیه‌ای با نام “بازار موثر” هستند.

داو باور داشت که بازار همه چیز را کمرنگ می‌کند که به معنی این است که تمام اطلاعاتی که ما اکنون داریم قبلا بر روی قیمت‌ها تاثیر خود را گذاشته‌اند.

برای مثال اگر انتظار برود که یک کمپانی گزارش درآمد بسیار خوب و مثبتش را بدهد، این موضوع قبل از اینکه اتفاق بیفتد تاثیرش را روی بازار گذاشته است. در این شرایط درخواست و تقاضا برای سهام آن‌ها قبل از انتشار گزارش بالا می‌رود و ممکن است که بعد از بیرون آمدن آن گزارش درآمد مثبت، قیمت تغییرات چندانی را تجربه نکند.

داو در برخی مواقع متوجه شد که قیمت سهام یک کمپانی در بورس بعد از آمدن یک خبر خوب کاهش پیدا می‌کند؛ زیرا این خبر آن طور که انتظار می‌رفت، خوب نبوده است!

این قوانین از نظر بسیاری از معامله‌گران و سرمایه‌گذاران، به خصوص آن‌هایی که به طور گسترده از ابزارهای تحلیل تکنیکال استفاده می‌کنند، هنوز هم درست است؛ اما از آن طرف کسانی که از تحلیل‌های بنیادی استفاده می‌کنند با این موضوع موافق نیستند؛ زیرا از نظر آن‌ها ارزش بازار بر روی قیمت یک سهم تاثیر نمی‌گذارد.

روند‌های بازار

برخی از افراد معتقدند که کارهای داو، روندهای بازار را خلق کرد که امروزه به عنوان عنصری اساسی و ضروری در دنیای اقتصاد شناخته می‌شود.

تئوری داو می‌گوید که سه مرحله از روند های بازار سه مرحله از روند های بازار سه روند بازار مختلف وجود دارد:

• روند اصلی: روند اصلی بین چندماه تا چندین سال باقی خواهد ماند و حرکت اصلی و بزرگ بازار را مشخص می‌کند.
• روند ثانویه: روند ثانویه بین چند هفته تا چندین ماه باقی می‌ماند.
• روند سوم: این روندها در کمتر از یک هفته و یا ده روز میل به از بین رفتند دارند. در برخی موارد این روند‌ها در طی چند ساعت یا یک روز نیز از بین می‌روند.

با بررسی این سه نوع روند، سرمایه‌گذاران می‌توانند فرصت‌های سودآور را شناسایی کنند.

روند اصلی و اولیه مهم‌ترین روند برای تعیین سیستم معاملاتی است؛ اما فرصت‌های مطلوب و سودآور در زمان کم روی روند‌های ثانویه و سوم اتفاق میفتند که معمولا هم در تناقض و تضاد با روند اصلی است.

برای مثال اگر باور داشته باشید که یک ارز دیجیتال روند اصلی مثبتی دارد؛ اما در روند ثانویه کمی حرکات منفی مشاهده می‌کنید، بهتر است که خرید نسبتا کمی را انجام دهید و هنگام بالا رفتن ارزش و قیمت آن، سه مرحله از روند های بازار شروع به فروش کنید.

مشکل اما این است که بتوانید با نگاه کردن و بررسی یک روند تشخیص دهید که کدام یک از انوع روند است و اینجاست که تحلیل‌های تکنیکال عمیق‌تر وارد کار می‌شوند.

امروزه سرمایه‌گذاران و معامله‌گران از ابزارهای تحلیلی زیادی برای تشخیص نوع روند مورد نظرشان استفاده می‌کنند.

3 فاز روند اصلی یا اولیه

داو در تئوری‌های خود مشخص کرد که در یک روند اصلی سه فاز مختلف وجود دارد؛ برای مثال 3 فاز اصلی در یک روند مثبت و رو به بالا به شرح زیر است:

• ذخیره و توده (Accumulation): بعد از گذشتن از یک روند منفی و رو به پایین، ارزش و قیمت یک دارایی پایین بوده و احساسات و تمایلات بازار غالبا منفی است. سرمایه‌گذاران باهوش در این دوره شروع به ذخیره‌سازی و انباشت سهام می‌کنند و منتظر بالا رفتن قیمت سهام می‌مانند.
• مشارکت عمومی (Public Participation): حال تعداد بیشتری از افراد حاضر در بازار فرصت‌هایی را که سرمایه‌گذاران باهوش می‌دیدند را مشاهده می‌کنند و در نتیجه عموم مردم به طور فعال شروع به خرید می‌نمایند. در طی این فاز قیمت‌ها به طور مداوم افزایش می‌یابند.
• افراط و توزیع (Distirbution): در فاز سوم، عوام به حدس و گمان خود ادامه می‌دهند؛ اما روند در نزدیکی پایان خودش قرار دارد. در این شرایط سرمایه‌گذاران باهوش و سازندگان بازار شروع به توزیع سهام خود می‌کنند؛ برای مثال سهام خود را در بورس به افرادی می‌فروشند که هنوز متوجه نزدیک بودن پایان روند نشده‌اند.

تئوری داو می‌گوید در یک بازار رو به پایین و منفی این فازها کاملا برعکس می‌شوند؛ یعنی با توزیع توسط افرادی که روند را تشخیص داده‌اند شروع شده و با مشارکت عمومی ادامه پیدا می‌کند.

در فاز و مرحله آخر نیز سرمایه‌گذاران باهوش اقدام به خرید سهام افرادی می‌کنند که تغییر بازار را متوجه نشده و هنوز در حال فروش سهام خود هستند.

هیچ تضمینی وجود ندارد که این قوانین و اصول که در تئوری داو عنوان شده کاملا درست از آب دربیایند؛ اما هزاران معامله‌گر و سرمایه‌گذار پیش از انجام هر سه مرحله از روند های بازار عملی این موارد را در نظر می‌گیرند.

ارتباط تقاطع‌ شاخص‌ها

داو باور داشت که یک روند اصلی که در یک شاخص بازار مشاهده می‌شود؛ باید توسط یک شاخص دیگر مورد تایید قرار بگیرد.

در آن زمان دو شاخصی که مورد استفاده قرار می‌گرفتند همان شاخص‌های حمل و نقل و میانگین صنعتی Dow Jones بود.

در آن زمان بازار حمل و نقل ارتباط بسیار نزدیکی با بازار صنعت داشت. این مورد دلیل منطقی و درستی داشت؛ زیرا هرچه مواد و وسایل بیشتری ساخته شود؛ نیاز به حمل و نقل برای انتقال مواد اولیه و ارسال محصولات وجود دارد.

به همین دلیل یک ارتباط واضح بین بازار صنعت تولید و بازار حمل و نقل وجود داشت، اگر یکی از آن‌ها قدرتمند و سالم بود، دیگری نیز همین وضع را داشت.

بهرحال این ارتباط تقاطع شاخص‌ها امروزه کاربرد چندانی ندارد؛ زیرا بسیاری از محصولات دیجیتال بوده و نیاز به حمل و نقل فیزیکی وجود ندارد.

اهمیت حجم معاملات

امروزه اکثر سرمایه‌گذاران می‌دانند که داو به حجم، به عنوان یک اندیکاتور ثانویه اعتقاد زیادی داشت.

او باور داشت که یک روند قدرتمند باید با یک حجم بالای معاملات همراه شود. طبق این تئوری هرچه حجم معاملات بالاتر برود، احتمال اینکه حرکت فعلی قیمت بر روی روند بازار تاثیر بیشتری بگذارد، بالاتر است؛ اما اگر حجم معاملات پایین باشد، فعالیت‌های مربوط به قیمت ارتباط چندانی با روند بازار ندارند.

روندها تا زمان تایید یک بازگشت قیمتی معتبر هستند.

داو باور داشت که اگر بازار در یک روند قرار داشته باشد، روی روند باقی خواهد ماند؛ برای مثال اگر سهام یک شرکت بعد از انتشار یک خبر خوب و مثبت بالا برود، به حرکت رو به بالای خودش ادامه خواهد داد تا اینکه یک بازگشت قیمتی قطعی اتفاق بیفتد.

به همین دلیل داو باور داشت که با بازگشت‌های قیمتی باید با شک و تردید رفتار شود تا زمانی که به عنوان یک روند اصلی جدید شناسایی شوند.

نکته مهم اینجاست که تمایز دادن یک روند ثانویه با بازگشت قیمتی یک روند اصلی بسیار سخت است و اکثر سرمایه‌گذاران در این مورد دچار اشتباه شده و یک روند ثانویه منفی را به عنوان بازگشت و برعکس شدن روند اصلی شناسایی می‌کنند.

سخن‌ پایانی

برخی از منتقدین اعتقاد دارند که تئوری داو منقضی شده و تاریخ مصرفش تمام شده است و این باور را به خصوص در مورد تقاطع شاخص‌ها دارند که در متن نیز به آن اشاره کردیم.

با سه مرحله از روند های بازار این حال هنوز هم بسیاری از سرمایه‌گذاران تئوری داو را مناسب دانسته و به آن احترام می‌گذارند و این موضوع نه فقط به دلیل پیدا کردن فرصت‌های اقتصادی و سودآور با استفاده از این تئوری؛ بلکه به دلیل پایه‌گذاری مفهوم روندهای بازار توسط داو نیز هست.

در مورد تئوری داو و اصول و قوانین آن می‌توان به اندازه یک کتاب کامل اقتصادی صحبت کرد؛ زیرا بسیاری از افراد اعتقاد دارند که چارلز داو پدر علم تحلیل تکنیکال است؛ اما در این مقاله از بورسینس سعی کردیم که اصول اولیه آن را به شما معرفی کنیم تا کمی در مورد پیدایش تئوری داو و انواع روند‌ها اطلاعاتی به دست آورید.

این اصطلاح در واژه‌نامه جامع بورسینس منتشر شده است.سایر اصطلاحات و واژه‌های اقتصادی و مالی را ببینید .

قصد شروع سرمایه‌گذاری در بورس را دارید؟ اولین قدم این است که افتتاح حساب رایگان را در یکی از کارگزاری‌ها انجام دهید:

برای سرمایه‌گذاری و معامله موفق، نیاز به آموزش دارید. خدمات آموزشی زیر از طریق کارگزاری آگاه ارائه می‌شود: